Abans de vendre una casa heretada cal acceptar l'herència, liquidar l'impost de successions i inscriure la propietat a nom dels hereus. Si sou diversos hereus, cal acordar com es reparteix. Vendre-la abans d'aquest procés no és possible.
- Termini clau: 6 mesos des de la defunció per liquidar l'impost de successions (prorrogable 6 mesos més).
- Documents: certificat de defunció, certificat d'actes d'última voluntat, testament o declaració d'hereus, escriptura d'acceptació.
- Diversos hereus: venda conjunta, compra entre germans o extinció de condomini.
- Impostos en vendre: plusvàlua municipal i, si hi ha guany, IRPF sobre la diferència amb el valor declarat a l'herència.
Primer pas: acceptar l'herència
Abans de poder fer res amb una propietat heretada —vendre-la, llogar-la o simplement posar-la al teu nom— cal acceptar formalment l'herència. El procés comença amb tres documents: el certificat de defunció, el certificat d'actes d'última voluntat (que indica si hi havia testament) i el testament mateix o, si no n'hi havia, una declaració d'hereus tramitada davant de notari. Amb això, els hereus signen l'acceptació i adjudicació d'herència davant de notari, on es reparteixen els béns segons el testament o la llei.
Impost de successions: terminis i quantia
A Catalunya, l'impost de successions s'ha de presentar i pagar en un termini de 6 mesos des de la data de defunció, prorrogable 6 mesos més si es demana la pròrroga dins dels primers 5 mesos. Endarrerir-se comporta recàrrecs i interessos. La quota depèn del valor dels béns heretats, del grau de parentiu i de les reduccions aplicables —Catalunya en té diverses per a cònjuges, fills i, en determinats casos, per a l'habitatge habitual del causant.
No esperis a última hora. Reunir la documentació i fer la valoració dels béns triga setmanes. Començar el procés de seguida evita recàrrecs i dona marge per decidir amb calma què fer amb la propietat.
Escriptura d'acceptació i inscripció al Registre
Un cop signada l'escriptura d'acceptació i pagat l'impost de successions, cal inscriure la propietat a nom dels hereus al Registre de la Propietat. Només amb aquesta inscripció (o, com a mínim, l'escriptura i el pagament de l'impost acreditats) es pot vendre la casa amb totes les garanties a un comprador, que normalment ho exigirà abans de signar les arres.
Vendre entre diversos hereus: com es reparteix
Quan una propietat s'hereta entre diversos germans o familiars, hi ha tres camins habituals:
- Venda conjunta a un tercer: tots els hereus signen com a venedors i el preu es reparteix segons el percentatge de cadascú.
- Un hereu compra la part dels altres: es fa una compravenda de les quotes indivises entre els mateixos hereus.
- Extinció de condomini: un hereu es queda la propietat sencera i compensa econòmicament la resta; fiscalment sol sortir més a compte que una compravenda entre germans.
La millor opció depèn de si algú vol quedar-se la propietat, de la relació entre els hereus i de la fiscalitat de cada via —convé valorar-ho amb un assessor abans de decidir.
Impostos en vendre una casa heretada
Quan finalment es ven, a banda de l'impost de successions ja liquidat, apareixen els impostos propis de qualsevol venda:
| Concepte | Qui el paga | Quan aplica |
|---|---|---|
| Plusvàlua municipal (IIVTNU) | Venedor (hereu) | Sempre, per l'increment de valor del sòl |
| Guany patrimonial (IRPF) | Venedor (hereu) | Si el preu de venda supera el valor declarat a l'herència |
| Certificat energètic i cèdula | Venedor | Si no es tenen vigents |
| Honoraris immobiliaris | Segons acord | Tradicional 3–5% · NOVERA preu fix |
El valor que es va declarar a l'impost de successions es converteix en el "preu de compra" de referència: si vens per més d'aquell valor, tributes per la diferència a l'IRPF com a guany patrimonial.
Errors habituals en vendre una herència
- Endarrerir l'acceptació pensant que "no corre pressa", i acumular recàrrecs de l'impost de successions.
- Posar un preu emocional vinculat al valor sentimental de la casa familiar, no al de mercat.
- No posar-se d'acord entre hereus abans de publicar l'anunci, cosa que frena qualsevol oferta seriosa.
- Vendre sense la documentació registral al dia, cosa que retarda o trenca la signatura a notaria.
Vendre una herència bé no és només qüestió de preu: és ordre, terminis i acord entre totes les parts implicades.
Vendre una casa heretada amb NOVERA
Gestionar una herència mentre es ven una propietat pot ser feixuc, sobretot si hi ha diversos hereus o algú viu fora de Catalunya. A NOVERA coordinem un sol equip —estudi legal, valoració, fotografia i notaria— perquè no hagis d'anar corrent d'un despatx a un altre. Treballem amb un preu fix i transparent, sense percentatges sobre la venda, i verifiquem la propietat amb el segell verificat NOVERA abans de publicar-la.
Si vols entendre primer quant val realment la propietat heretada, comença per quant val casa meva.
Preguntes freqüents
Quant de temps tinc per acceptar una herència a Catalunya?
No hi ha un termini legal per acceptar l'herència en si, però sí per liquidar l'impost de successions: 6 mesos des de la defunció, prorrogables 6 mesos més si ho demanes dins dels primers 5.
Puc vendre una casa heretada abans d'acceptar l'herència?
No. Cal acceptar l'herència, liquidar l'impost de successions i inscriure la propietat al Registre abans de poder-la vendre a un tercer.
Què passa si som diversos germans hereus?
Podeu vendre junts a un tercer, un pot comprar la part dels altres, o es pot fer una extinció de condomini, amb menys cost fiscal que una compravenda entre germans.
Quins impostos pago si venc una casa heretada?
A banda de l'impost de successions ja liquidat, pagues la plusvàlua municipal i, si hi ha guany entre el valor declarat a l'herència i el preu de venda, guany patrimonial a l'IRPF.