Vendre amb hipoteca pendent és el cas més comú, no una excepció. A la notaria, amb els diners del comprador es cancel·la el deute pendent al banc i el sobrant és per al venedor. El pas clau és demanar al banc el certificat de deute pendent abans de fixar el preu.
- Si el pis val més que la hipoteca: es cancel·la el deute i et quedes la diferència.
- Si val menys: cal aportar la diferència o negociar amb el banc.
- Cost de cancel·lar: comissió (si n'hi ha), gestoria i registre, uns 300–800 €.
- Alternativa poc habitual: subrogació, el comprador assumeix la mateixa hipoteca.
Es pot vendre un pis amb hipoteca pendent?
Sí, i és de fet la situació més freqüent en qualsevol venda: la immensa majoria de propietaris encara deuen part del préstec quan decideixen vendre. La hipoteca no és un obstacle legal per vendre; el que cal és que el deute quedi cancel·lat en el moment de la signatura, normalment amb els diners que aporta el comprador.
El certificat de deute pendent
Abans de fixar el preu de sortida, demana al teu banc el certificat de deute pendent: indica exactament quant deus avui i quant deuràs el dia previst de la signatura (inclosos interessos). Aquest número és el que marca el mínim pel qual t'interessa vendre, i el notari el demanarà igualment per preparar l'escriptura.
Si el deute supera el preu de venda
Quan el que es deu al banc és més alt que el preu pel qual es pot vendre el pis —la situació coneguda com estar "per sota de l'aigua"— hi ha tres camins: aportar la diferència amb estalvis propis, negociar amb el banc una quitança parcial (que accepti cancel·lar el préstec per menys del deute total, poc habitual però possible en casos justificats), o ajornar la venda fins que el mercat o l'amortització redueixin la distància.
Comprova-ho abans de publicar. Saber si el deute pendent supera o no el valor real de mercat t'evita negociar un preu que després no podràs acceptar perquè no cobreix la hipoteca.
Com es cancel·la la hipoteca a notaria
- Sol·licitud del certificat de deute: el banc emet l'import exacte per a la data de signatura.
- Signatura de la compravenda: el comprador paga el preu; part es destina directament a cancel·lar el deute pendent.
- Cancel·lació registral: uns dies o setmanes després, es tramita la baixa de la hipoteca al Registre de la Propietat, sovint amb una gestoria.
- Lliurament del sobrant: la diferència entre el preu i el deute cancel·lat és per a tu.
L'alternativa de la subrogació
En lloc de cancel·lar la hipoteca i que el comprador en demani una de nova, és possible —encara que poc habitual, sobretot amb tipus d'interès diferents als actuals— que el comprador se subrogui en el mateix préstec: assumeix les condicions existents en lloc de negociar-ne unes de noves. Requereix que el banc estudiï i aprovi el nou titular, exactament com en una hipoteca nova.
Quant costa cancel·lar la hipoteca
| Concepte | Qui el paga | Import orientatiu |
|---|---|---|
| Comissió de cancel·lació | Venedor | 0% – 1% del capital pendent, segons el contracte |
| Gestoria de cancel·lació registral | Venedor | ≈ 150 – 300 € |
| Registre de la Propietat | Venedor | ≈ 50 – 100 € |
| Plusvàlua municipal i IRPF | Venedor | Segons increment de valor i guany |
La hipoteca no és el problema; no saber exactament quant deus i quan és el que endarrereix una venda.
Vendre amb hipoteca pendent amb NOVERA
A NOVERA gestionem la petició del certificat de deute, coordinem amb el teu banc i preparem tota la documentació perquè la cancel·lació a notaria surti sense sorpreses. Treballem amb un preu fix i transparent, i un sol equip acompanya tot el procés, des de la valoració fins a la signatura.
Per saber si el preu de mercat cobreix la teva hipoteca actual, comença per una valoració real de la propietat.
Preguntes freqüents
Puc vendre un pis si encara tinc hipoteca?
Sí. És habitual: amb el preu de venda es cancel·la el deute pendent a notaria, i el sobrant, si n'hi ha, és per a tu.
Què passa si el pis val menys que la hipoteca pendent?
Cal aportar la diferència amb estalvis o negociar amb el banc una quitança; sense cobrir el deute, no es pot cancel·lar la hipoteca a notaria.
Quant costa cancel·lar una hipoteca en vendre?
Entre la comissió de cancel·lació, la gestoria i el registre, sol suposar entre 300 i 800 €, a banda del deute pendent en si.
Què és la subrogació de la hipoteca al comprador?
És que el comprador assumeixi el mateix préstec en lloc de cancel·lar-lo i demanar-ne un de nou; requereix aprovació del banc i és menys habitual que la cancel·lació.